Die Eigentümerversammlung sicher führen

Die Eigentümerversammlung (ETV) bildet das zentrale Element der gemeinschaftlichen Entscheidungsfindung innerhalb einer WEG. Sie dient der Festlegung von Beschlüssen zu Themen wie Erhaltung, Verwaltung und finanziellen Angelegenheiten. Eine ordnungsgemäße Durchführung ist für Verwalter von großer Bedeutung, da formelle Fehler die Gültigkeit der Beschlüsse gefährden können.

Seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1. Dezember 2020 wurden die Abläufe gestrafft, um Immobilien effizienter verwalten und energetisch sanieren zu können.

In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie als Immobilienverwalter die ETV als Werkzeug für Werterhalt und Fortschritt nutzen.

1. Die Einberufung: Form und Frist

Eine rechtssichere Einladung ist die Basis, um Anfechtungen zu vermeiden.

Zuständigkeit: In der Regel lädt der Verwalter ein. Bei dessen Untätigkeit kann der Beiratsvorsitzende oder ein gerichtlich ermächtigter Eigentümer einladen.

Frist: Die Einladung muss den Eigentümern mindestens drei Wochen vor dem Termin zugehen.

Form: Es genügt die Textform (E-Mail oder Messenger ist möglich, sofern vereinbart).

Tagesordnung: Nur angekündigte Tagesordnungspunkte (TOPs) können gültig beschlossen werden. Dies dient dem Übereilungsschutz.

2. Stimmrecht und Entscheidungskraft

Die Verteilung der Stimmen entscheidet über die politische Dynamik in der WEG:

Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG): Das gesetzliche Leitbild. Ein Eigentümer = eine Stimme, unabhängig von der Anzahl der Wohnungen.

Wertprinzip: Stimmen nach Miteigentumsanteilen (MEA). Oft in der Teilungserklärung verankert, um Investoren mit großen Flächen mehr Gewicht zu geben.

Objektprinzip: Jede Einheit hat eine Stimme.

Tipp: Prüfen Sie vorab die Teilungserklärung auf Abweichungen vom Kopfprinzip, um bei knappen Abstimmungen sofort rechtssicher zählen zu können.

3. Beschlussfähigkeit 2.0

Die Reform hat das Problem der "beschlussunfähigen Versammlung" gelöst:

Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist unabhängig von der Zahl der erschienenen Eigentümer beschlussfähig.

Wiederholungsversammlungen sind damit hinfällig, was die Verwaltungskosten und den Zeitaufwand massiv senkt.

4. Die hybride Versammlung

Eine hybride Eigentümerversammlung kombiniert Präsenz- und Online-Teilnahme: Ein Teil der Eigentümer ist vor Ort, andere nehmen digital teil – etwa per Video.

Rechtliche Grundlage ist § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG. Voraussetzung ist ein entsprechender Beschluss der Eigentümergemeinschaft, der die Online-Teilnahme erlaubt.

Vorteile für die Praxis:

flexible Teilnahme unabhängig vom Standort, höhere Anwesenheitsquote, effizientere Entscheidungsprozesse

Hybride Formate sind damit ein zentraler Baustein für eine moderne und digitale WEG-Verwaltung.

5. Dokumentation und Anfechtung

Protokollführung: Der Verwalter erstellt das Protokoll meist als Versammlungsvorsitzender. Es muss die Beschlüsse und Ergebnisse im Wortlaut enthalten.

Unterschriften: Zwingend sind die Unterschriften des Vorsitzenden, eines Eigentümers und (falls vorhanden) des Beiratsvorsitzenden.

Anfechtungsfrist: Unzufriedene Eigentümer haben einen Monat Zeit, Klage beim Amtsgericht einzureichen. Die Frist beginnt mit dem Tag der Beschlussfassung, nicht erst mit Erhalt des Protokolls!

Fazit:

Die Eigentümerversammlung ist kein Schauplatz für Konflikte, sondern ein Gestaltungsinstrument. Durch die neuen Regelungen des WEMoG ist es für Sie als Verwalter deutlich einfacher geworden, zukunftsweisende Projekte wie energetische Sanierungen oder E-Ladeinfrastruktur durchzusetzen.

Pro-Tipp für Verwalter: Nutzen Sie die hybride Teilnahme als Service-Plus. Es signalisiert Modernität und reduziert die Barrieren für berufstätige Eigentümer oder Kapitalanleger.

Nutzen Sie unsere Vorlage "Protokoll für ETV" für Ihre nächste Eigentümerversammlung.

Hier geht´s zur Protokoll Vorlage

^{erstellt am: 15.04.2026}