Gesetzliche Neuerungen 2026: Das müssen Immobilienverwalter jetzt wissen

Das Jahr 2026 markiert einen Wendepunkt für die deutsche Immobilienwirtschaft. Während die kommunale Wärmeplanung in die entscheidende Phase geht, laufen wichtige Fristen der Heizkostenverordnung ab. Wir zeigen Ihnen, welche gesetzlichen Änderungen jetzt Priorität haben und wie Sie Haftungsfallen vermeiden.

Als Immobilienverwalter stehen Sie 2026 vor der Herausforderung, komplexe energetische Vorgaben in die Praxis umzusetzen. Besonders im Bereich der CO₂-Kostenaufteilung, dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und der Smart-Meter-Pflicht herrscht hoher Beratungsbedarf gegenüber Eigentümern und Mietern.

 

Hand dreht den Heizkörperregler, um Heizkosten und CO₂-Kosten effizient zu steuern.

Heizkostenverordnung (HKVO): Letzte Frist für Fernablesbarkeit

Die Digitalisierung der Erfassung ist keine Option mehr, sondern Pflicht. Bis zum 31.Dezember 2026 müssen alle Liegenschaften mit fernablesbarer Messtechnik (Funk-Standard) ausgestattet sein.

  • Die rechtliche Konsequenz: Werden bis zum Jahresende keine fernablesbaren Geräte (Heizkostenverteiler, Wasserzähler) installiert, steht den Nutzern gemäß § 12 HKVO ein Kürzungsrecht von 3 % auf die Heizkostenabrechnung zu. Ausnahmen bestehen nur, wenn die Nachrüstung technisch unmöglich oder unverhältnismäßig aufwendig ist.
  • Monatliche Verbrauchsinformationen für Bewohner: Ab 2026 erhalten Mieter eine monatliche Verbrauchsinformationen, die von der Hausverwaltung oder dem Messdienstleister - per E-Mail, Portal oder App - zur Verfügung gestellt wird.
  • Unser Tipp: Nutzen Sie die Frühjahrs-ETV 2026 für die finale Beschlussfassung. Durch den anhaltenden Fachkräftemangel im Handwerk ist eine frühzeitige Beauftragung essentiell, um die Montage vor dem Jahreswechsel sicherzustellen.

GEG & Kommunale Wärmeplanung: Der Stichtag für Großstädte

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist eng an die lokale Infrastruktur gekoppelt. Für Verwalter mit Objekten in Ballungsräumen ist der 30. Juni 2026 entscheidend.

  • Ab dem 1. Juli 2026 müssen bei einem Heizungstausch neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Diese Pflicht gilt zunächst für Gebäude in Städten und Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern, für die bis zum 30. Juni 2026 eine kommunale Wärmeplanung vorliegen muss.
  • Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen in Bestandsgebäuden weiterhin alle bisher zulässigen Heizungen eingebaut werden. Ab 2029 gelten jedoch stufenweise Vorgaben zum Einsatz erneuerbarer Energien.
  • In kleineren Städten bis 100.000 Einwohner verschiebt sich die Pflicht um zwei Jahre. Ziel ist es, bis Ende 2044 Gas- und Ölheizungen schrittweise zu ersetzen.
  • Planungssicherheit: Prüfen Sie proaktiv, ob für Ihre Liegenschaften ein Fernwärmeanschluss geplant ist oder ob dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen-Hybride priorisiert werden müssen.

CO₂-Kosten: Letztes Jahr mit Festpreiskorridor

Die CO₂-Bepreisung bleibt ein zentraler Hebel der Wärmewende. Im Jahr 2026 bewegt sich der Preis im gesetzlich festgeschriebenen Rahmen zwischen 55 und 65 Euro pro Tonne - danach wird die Preisbildung voraussichtlich stärker marktgetrieben.

  • 10-Stufen-Modell bleibt entscheidend: Der CO₂-Ausstoß des Gebäudes pro m² bestimmt die Kostenverteilung. Je schlechter die energetische Qualität, desto höher der Kostenanteil für den Eigentümer.
  • Abrechnungspflicht für Verwalter: Die CO₂-Kostenaufteilung muss korrekt in der Heizkostenabrechnung ausgewiesen werden – inklusive Einstufung des Gebäudes.
  • Handlungsdruck für Eigentümer: Energetische Verbesserungen und Betriebsoptimierung werden zunehmend wichtig, um steigende CO₂-Kosten und Bewirtschaftungsrisiken zu begrenzen.

Smart Meter & dynamische Stromtarife

Modernisierung der Messinfrastruktur im Gebäude

  • Rollout intelligenter Messsysteme: Gebäude mit einem Stromverbrauch über 6.000 kWh pro Jahr sowie Anlagen wie Wallboxen oder Wärmepumpen werden beim Smart-Meter-Einbau prioritär berücksichtigt.
  • Grundlage für dynamische Stromtarife: Smart Meter ermöglichen Tarife, bei denen sich der Strompreis am aktuellen Börsenpreis orientiert.
  • Potenzial für WEGs: Besonders bei steuerbaren Verbrauchern wie Wärmepumpen, Ladepunkten oder Gebäudetechnik kann Strom gezielt dann genutzt werden, wenn er günstiger ist.
  • Neue Optimierungsmöglichkeiten: Für Verwalter eröffnen sich zusätzliche Hebel, um Allgemeinstromkosten langfristig zu optimieren und Gebäude energieeffizienter zu betreiben.

Checkliste für Immobilienverwalter: Ihr Fahrplan durch 2026

Bestandsaufnahme: Sind alle Messgeräte funkfähig? (Deadline 31.12.2026)

Wärmeplan-Check: Stand der kommunalen Wärmeplanung am Objektstandort prüfen.

Wirtschaftsplan: CO₂-Preis-Steigerung für 2027 bereits jetzt einpreisen

Kommunikation: Eigentümer über Sanierungspflichten und Fördermöglichkeiten informieren.

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