Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) 

Bestehende Heizungen stehen nicht automatisch zur sofortigen Erneuerung an. Wird eine Anlage jedoch ausgetauscht, müssen Hausverwaltungen die jeweils geltenden Anforderungen, Fristen und technischen Möglichkeiten im Blick behalten. 

Für WEGs bedeutet das: Heizungsmodernisierungen sollten frühzeitig vorbereitet werden – mit klaren Informationen zu Kosten, technischen Alternativen, möglichen Förderungen und langfristigen Auswirkungen. 

Ein zentraler Punkt des Entwurfs ist die geplante Technologieoffenheit. Eigentümer sollen grundsätzlich mehr Wahlfreiheit haben, welche Heizungsart sie einsetzen möchten. Möglich bleiben sollen unter anderem Wärmepumpen, Fernwärme, Nahwärme, Biomasseheizungen, Hybridheizungen sowie unter bestimmten Voraussetzungen auch Gas- und Ölheizungen. 

Wichtig ist dabei: Mehr Wahlfreiheit bedeutet nicht automatisch weniger Pflichten. Besonders bei neuen Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen sollen künftig Anforderungen an den laufenden Brennstoffbezug gelten. 

Zusätzlich sieht der Entwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz Änderungen bei Neubauten vor. Geplant sind unter anderem vereinfachte Nachweise bei bestimmten Modellgebäudetypen sowie Vorgaben zur Ermittlung von Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen. Diese sollen stufenweise eingeführt werden: ab 2028 für größere Neubauten mit mehr als 1.000 m² beheizter oder gekühlter Nutzfläche und ab 2030 für sämtliche Neubauten. 

Zum Hintergrund: Das Gebäudeenergiegesetz sieht seit 2024 schrittweise Vorgaben zum Einsatz erneuerbarer Energien bei neuen Heizungen vor. Der neue Entwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz setzt an diesen Regelungen an und soll den Heizungstausch in der Praxis flexibler gestalten. 

Der Austausch alter Heizungen kann unter bestimmten Voraussetzungen über die Bundesförderung für effiziente Gebäude, kurz BEG, unterstützt werden. Unabhängig vom Entwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz sollten Hausverwaltungen bei konkreten Heizungsmodernisierungen auch mögliche Förderprogramme prüfen. Förderbedingungen können sich ändern und sollten vor Beschlussvorlagen aktuell abgeglichen werden. 

Der aktuelle Entwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz sieht vor allem drei Änderungen vor, die für Hausverwaltungen relevant sind: mehr Wahlfreiheit beim Heizungstausch, neue Anforderungen an klimafreundliche Brennstoffe und mögliche Änderungen bei der Kostenverteilung. 

Für Mietverwaltungen ist besonders die geplante Kostenverteilung wichtig. Nach aktuellem Entwurf sollen Netzentgelte für Erdgas und CO₂-Kosten ab dem 1. Januar 2028 pauschal hälftig zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden. Mehrkosten für biogene Brennstoffanteile sollen ab dem 1. Januar 2029 grundsätzlich ebenfalls hälftig verteilt werden – allerdings nur bis zu einem Bio-Anteil von maximal 30 %. Darüber hinausgehende Mehrkosten würden nach aktuellem Stand vollständig beim Vermieter liegen. 

Für die Verwaltungspraxis bedeutet das: Betriebskostenabrechnungen können komplexer werden. Kostenpositionen sollten nachvollziehbar dokumentiert und gegenüber Eigentümern sowie Mietern verständlich erklärt werden.  

Nach aktuellem Entwurf muss der erforderliche Anteil klimafreundlicher Brennstoffe nicht zwingend durch einen technischen Umbau an der Heizungsanlage erfüllt werden. Auch Brennstoff- oder Wärmelieferverträge mit entsprechendem Bio-Anteil können relevant sein. 

Für Hausverwaltungen bedeutet das: Lieferverträge, Abrechnungen und Nachweise der Energieversorger werden wichtiger. Besonders bei Objekten mit Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizungen sollte frühzeitig geprüft werden, welche Unterlagen vorhanden sind und wie sie dokumentiert werden. 

Auch Nichtwohngebäude spielen im Entwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz eine wichtige Rolle. Geplant ist eine sogenannte Worst-first-Strategie. Das bedeutet: Zuerst sollen die energetisch schlechtesten Gebäude verbessert werden. 

Nach aktuellem Entwurf sollen bis 2030 zunächst die energetisch schlechtesten 16 % und bis 2033 die energetisch schlechtesten 26 % des Nichtwohngebäudebestands modernisiert werden. Konkrete Sanierungsmaßnahmen sollen dabei nicht vorgeschrieben werden. Eigentümer sollen selbst entscheiden können, welche Maßnahmen technisch und wirtschaftlich sinnvoll sind. 

Für Verwaltungen von Gewerbeimmobilien und gemischt genutzten Objekten heißt das: Energieausweise, Verbrauchsdaten und energetische Gebäudedaten sollten frühzeitig geprüft und vollständig dokumentiert werden. Nach aktuellem Entwurf soll der Nachweis grundsätzlich über vorhandene Energieausweise möglich sein. Eine neue Pflicht zur Ausstellung eines Energieausweises soll dadurch nicht entstehen.