BGH-Urteil zur Klimaanlage in der WEG: Wann Eigentümer den Einbau verlangen können

Ja. Der Einbau einer Split-Klimaanlage bleibt eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums. Nach § 20 Absatz 1 Wohnungseigentumsgesetz ist deshalb weiterhin ein Gestattungsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich.

Das BGH-Urteil bedeutet also nicht, dass Eigentümer ein Splitgerät ohne vorherige Beschlussfassung installieren dürfen. Sie haben aber grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass der Einbau gestattet wird, wenn die Rechte der übrigen Eigentümer nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Lehnt die Gemeinschaft den Antrag ab, kann der betroffene Eigentümer seinen Anspruch mit einer Beschlussersetzungsklage nach § 44 Absatz 1 Satz 2 WEG verfolgen.

Der BGH stellt zugleich klar, dass eine Klimaanlage nicht zu den ausdrücklich privilegierten baulichen Veränderungen nach § 20 Absatz 2 WEG gehört. Privilegiert sind beispielsweise Maßnahmen zur Barrierefreiheit, zum Einbruchschutz oder zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge.

Der Anspruch auf den Einbau eines Klima-Splitgeräts kann sich jedoch aus § 20 Absatz 3 WEG ergeben. Entscheidend ist dabei die konkrete Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer.

Eine lediglich befürchtete spätere Geräuschentwicklung reicht nach Auffassung des BGH grundsätzlich nicht aus, um den Einbau einer Klimaanlage abzulehnen.

Anders kann die Situation zu bewerten sein, wenn bereits vor der Installation feststeht, dass von dem geplanten Gerät unzumutbare Immissionen ausgehen werden. Im entschiedenen Fall war das Gerät für den deutschen Markt zugelassen und grundsätzlich in der Lage, die Richtwerte der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm – kurz TA Lärm – einzuhalten. Zudem befand sich das nächste Schlafzimmerfenster mehrere Meter vom vorgesehenen Standort der Außeneinheit entfernt.

Die pauschale Annahme, eine Klimaanlage werde später möglicherweise zu laut sein, genügte dem BGH deshalb nicht.

Sollte der Betrieb der Klimaanlage nach dem Einbau tatsächlich zu unzumutbaren Geräuschen führen, bleiben die Rechte der betroffenen Eigentümer bestehen. Sie können verlangen, dass die Störung beseitigt wird.

Nach Einschätzung des BGH wird dies in der Regel jedoch nicht zur vollständigen Stilllegung oder zum Rückbau der Klimaanlage führen. Vorrangig kommen andere Lösungen infrage, beispielsweise:

zeitliche Beschränkungen des Betriebs,
ein angepasster Betriebsmodus,
zusätzliche Schallschutzmaßnahmen oder
ergänzende Regelungen in der Hausordnung.

Damit trennt der BGH deutlicher zwischen der Gestattung des Einbaus und möglichen Störungen durch den späteren Betrieb. 

Hausverwaltungen sollten Anträge auf den Einbau einer Klimaanlage künftig nicht allein mit allgemeinen Hinweisen auf möglichen Lärm, Kondenswasser oder warme Abluft zur Abstimmung stellen. Stattdessen ist eine Prüfung des konkreten Vorhabens erforderlich.

Für eine fundierte Beschlussvorbereitung sollten insbesondere folgende Angaben vorliegen:

genauer Gerätetyp und technische Daten,
vorgesehener Standort der Außen- und Inneneinheit,
Art der Befestigung und notwendige Fassadendurchbrüche,
Abstand zu Fenstern und benachbarten Wohnungen,
Angaben zur Geräuschentwicklung,
fachgerechte Ableitung des Kondenswassers,
geplanter Betriebsmodus,
Montage durch einen qualifizierten Fachbetrieb sowie
Regelungen zu Wartung, Haftung und einem späteren Rückbau.

Auch optische Veränderungen des Gebäudes können weiterhin eine Rolle spielen. Im entschiedenen Fall hatte die Gemeinschaft allerdings keine konkrete optische Beeinträchtigung geltend gemacht. Das Urteil ist daher kein Freifahrtschein für jede Bauweise und jeden Standort.

Das Urteil zeigt, wie wichtig eine sorgfältige Beschlussfassung ist. Ein Gestattungsbeschluss kann konkrete Vorgaben zur Ausführung und Nutzung der Klimaanlage enthalten. Dadurch lassen sich die Interessen des bauwilligen Eigentümers und der Gemeinschaft miteinander verbinden.

Hausverwaltungen sollten gemeinsam mit dem Eigentümer möglichst früh klären, wie das Gerät montiert und betrieben werden soll. Eine vollständige technische Beschreibung erleichtert den übrigen Eigentümern die Entscheidung und reduziert das Risiko späterer Auseinandersetzungen.

Das BGH-Urteil betrifft Wohnungseigentümer innerhalb einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Mieter dürfen eine fest installierte Split-Klimaanlage deshalb nicht eigenständig einbauen.

Sie benötigen zunächst die Zustimmung ihres Vermieters. Greift die Installation in das Gemeinschaftseigentum ein, muss der vermietende Eigentümer zusätzlich die erforderliche Gestattung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft einholen.