BGH-Urteil: Kein Zurückbehaltungsrecht beim Hausgeld – Liquidität der WEG hat Vorrang

Mit seinem Urteil (BGH, V ZR 190/24) stärkt der Bundesgerichtshof die Liquidität von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) deutlich. Wohnungseigentümer dürfen Hausgeldvorschüsse nicht mit Verweis auf ein Zurückbehaltungsrecht einbehalten – auch dann nicht, wenn Jahresabrechnungen fehlen oder ein entsprechender Anspruch rechtskräftig festgestellt wurde.

Für die Immobilienwirtschaft schafft das wichtige Planungssicherheit.

Der Fall: Hausgeld nicht gezahlt wegen fehlender Jahresabrechnung

Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangte von einem Eigentümer rund 18.500 Euro rückständiges Hausgeld für mehrere Monate. Grundlage waren die beschlossenen Wirtschaftspläne der WEG, die bis zu einer neuen Beschlussfassung fortgalten.

Problematisch war die Verwaltungssituation: Seit Jahren lagen keine Jahresabrechnungen der WEG vor. Für die Abrechnung 2019 bestand sogar ein rechtskräftiges Urteil auf Erstellung.

Der Eigentümer argumentierte, er dürfe die laufenden Hausgeldvorschüsse wegen der fehlenden Abrechnungen zurückhalten..

Der Fall: Hausgeld nicht gezahlt wegen fehlender Jahresabrechnung

Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangte von einem Eigentümer rund 18.500 Euro rückständiges Hausgeld für mehrere Monate. Grundlage waren die beschlossenen Wirtschaftspläne der WEG, die bis zu einer neuen Beschlussfassung fortgalten.

Problematisch war die Verwaltungssituation: Seit Jahren lagen keine Jahresabrechnungen der WEG vor. Für die Abrechnung 2019 bestand sogar ein rechtskräftiges Urteil auf Erstellung.

Der Eigentümer argumentierte, er dürfe die laufenden Hausgeldvorschüsse wegen der fehlenden Abrechnungen zurückhalten.

Entscheidung des BGH: Hausgeldzahlungen dürfen nicht verweigert werden

Der BGH stellte klar:

Ein Anspruch auf Erstellung einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung besteht zwar. Dieser gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung nach dem WEG.

Ein Zurückbehaltungsrecht beim Hausgeld ist jedoch ausgeschlossen.

Begründung: Finanzierungssystem der WEG darf nicht gefährdet werden

Die im Wirtschaftsplan der WEG festgelegten Vorschüsse bilden das zentrale Finanzierungsinstrument der Gemeinschaft. Sie sichern laufende Betriebskosten, Energie- und Wasserversorgung, Versicherungen, Instandhaltung und Wartung sowie Verwaltungsleistungen

Würden Eigentümer ihr Hausgeld nicht zahlen, wäre die Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar gefährdet. Für Verwaltungen und Bestandshalter hätte das erhebliche Konsequenzen: Zahlungsunfähigkeit der Gemeinschaft, Risiko von Versorgungssperren, Verlust des Versicherungsschutzes und zusätzliche Kosten durch Verzugszinsen.

Gerade für die professionelle Bewirtschaftung von Immobilienbeständen ist eine stabile Liquiditätsbasis unverzichtbar.

Keine Einzelfallprüfung – klare Linie für die Praxis

Der BGH verzichtet bewusst auf eine Einzelfallprüfung. Ob die Nichtzahlung konkret zu Liquiditätsengpässen führt, ist unerheblich. Das mehrheitlich beschlossene Finanzierungssystem darf nicht durch individuelle Zahlungsverweigerung beim Hausgeld unterlaufen werden.

Für das WEG-Management bedeutet das: Beschlossene Vorschüsse sind verbindlich zu leisten – unabhängig von bestehenden Streitigkeiten über Abrechnungen.

Auch ein rechtskräftiges Urteil begründet kein Zurückbehaltungsrecht

Selbst wenn ein Eigentümer – wie im entschiedenen Fall – ein rechtskräftiges Urteil zur Erstellung einer WEG-Jahresabrechnung erwirkt hat, darf er laufende Hausgeldvorschüsse nicht zurückhalten.

Der BGH differenziert klar: Eine Aufrechnung wirkt als Erfüllungssurrogat. Ein Zurückbehaltungsrecht hingegen dient lediglich als Druckmittel und könnte die Finanzierung der Gemeinschaft auf unbestimmte Zeit blockieren.

Ansprüche gegen die Gemeinschaft sind daher gesondert durchzusetzen – etwa im Wege der Zwangsvollstreckung.

Bedeutung für die Immobilienwirtschaft

Das Urteil stärkt die Liquiditätssicherung in Wohnungseigentümergemeinschaften und erhöht die Rechtssicherheit für Immobilienverwaltungen.

Für die Praxis bedeutet das:
Das Finanzierungssystem der WEG bleibt stabil – selbst bei Konflikten rund um die Jahresabrechnung.

Damit schafft der BGH klare Rahmenbedingungen für eine verlässliche Finanzplanung und die sichere operative Handlungsfähigkeit von Eigentümergemeinschaften.