Allgemeinstrom in der WEG:
Was Verwalter wissen müssen
Die Wohnungseigentümergemeinschaft trägt die Kosten zunächst gemeinschaftlich. Über die Jahresabrechnung werden sie entsprechend dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel auf die einzelnen Eigentümer verteilt, da der Umlageschlüssel nicht immer identisch ist und sich aus WEG bzw. Beschlüssen ergibt.
Wem gehört der Allgemeinstromzähler?
Der Allgemeinstrom wird in der Regel über einen eigenen Stromzähler erfasst, dessen Vertragspartner die Wohnungseigentümergemeinschaft beziehungsweise deren Verwalter ist. Der Allgemeinstromvertrag ist unabhängig von den Stromlieferverträgen der einzelnen Wohnungen und kann daher separat ausgeschrieben oder zu einem anderen Energieversorger gewechselt werden.
Was ist Allgemeinstrom –
und was gehört dazu?
Allgemeinstrom (auch Allgemein- oder Gemeinschaftsstrom) bezeichnet den Stromverbrauch der Anlagen, die allen Eigentümern und Bewohnern gemeinsam dienen. Er wird über einen eigenen Zähler erfasst und ist vom Haushaltsstrom der einzelnen Wohnungen getrennt.
Typischerweise zählen dazu:
- Treppenhaus-, Flur- und Außenbeleuchtung
- Aufzug
- Tiefgaragentor, Rolltore, Schranken
- Klingel- und Gegensprechanlage
- zentrale Lüftungsanlagen (soweit nicht Bestandteil der Heizungsanlage)
- Rauch- und Wärmeabzugsanlagen
- Gemeinschaftsantenne oder SAT-Anlage
- gemeinschaftliche Wallbox und Außensteckdosen
Nicht dazu gehört der Strom, den die Eigentümer oder Mieter in ihren Wohnungen verbrauchen. Den beziehen sie über eigene Zähler und Verträge.
Betriebsstrom oder Allgemeinstrom – wo ist der Unterschied?
Diese Abgrenzung sorgt in der Praxis am häufigsten für Diskussionen. Kurz gesagt: Betriebsstrom bezeichnet im Zusammenhang mit der Heizkostenabrechnung den Strom, den die Heizungs- und Warmwasseranlage für ihren Betrieb benötigt (z. B. Brenner, Pumpen und Regelung). Er wird nicht über den Allgemeinstrom abgerechnet, sondern gehört zu den Heizkosten.. Allgemeinstrom umfasst dagegen die übrigen Gemeinschaftsanlagen.
Die saubere Trennung ist wichtig, weil der Betriebsstrom der Heizung über die Heizkostenverordnung verteilt wird, der Allgemeinstrom dagegen über den Umlageschlüssel der WEG bzw. die Betriebskosten (Quelle: Heizkostenverordnung und Betriebskostenverordnung, Stand vor Veröffentlichung prüfen). Die konkrete Berechnung des Heizungs-Betriebsstroms behandeln wir in einem eigenen Beitrag.
Wer zahlt den Allgemeinstrom in der WEG?
Den Allgemeinstrom zahlt zunächst die Eigentümergemeinschaft, denn die Gemeinschaftsanlagen gehören zum Gemeinschaftseigentum. Die Kosten fließen über die Jahresabrechnung an die einzelnen Eigentümer, verteilt nach dem geltenden Umlageschlüssel.
Wie wird der Allgemeinstrom auf die Eigentümer verteilt?
Standardmäßig nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG), sofern die Gemeinschaft nichts anderes beschlossen hat. Die Gemeinschaft kann im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben durch Beschluss einen anderen Kostenverteilungsschlüssel festlegen (§16 Abs.2 WEG), etwa wenn einzelne Verbräuche durch Zwischenzähler erfasst werden. Eine verbrauchsnähere Verteilung ist oft gerechter, aber nur sinnvoll, wo sich der Verbrauch tatsächlich messen lässt.
Ist der Allgemeinstrom auf Mieter umlagefähig?
Ja. Ist eine Eigentumswohnung vermietet, kann der Eigentümer die umlagefähigen Betriebskosten für den Strom gemeinschaftlich genutzter Anlagen als Betriebskosten auf den Mieter umlegen – sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist (§ 556 BGB). Dazu zählen beispielsweise die Kosten für die Beleuchtung von Treppenhäusern, Fluren oder Außenanlagen nach § 2 Nr. 11 BetrKV. Die Verteilung erfolgt grundsätzlich nach der vereinbarten Umlage oder – sofern nichts anderes vereinbart wurde – nach der Wohnfläche (§ 556a BGB).
Wie hoch ist der Allgemeinstrom & wie berechnet man ihn?
Eine pauschale Zahl gibt es nicht: Die Höhe hängt stark von Gebäudegröße, Ausstattung (vor allem Aufzug) und Beleuchtungstechnik ab. Ein Haus mit Aufzug, Tiefgarage und älterer Beleuchtung verbraucht ein Vielfaches eines kleinen Mehrfamilienhauses ohne Aufzug.
Für die Abrechnung gilt:
- Mit eigenem Zähler wird der Allgemeinstrom exakt erfasst und über den Umlageschlüssel verteilt.
- Ohne separaten Zähler Fehlt ein separater Allgemeinstromzähler, muss der Verbrauch nachvollziehbar ermittelt oder geschätzt werden. Das ist aufwendiger und kann zu Unstimmigkeiten führen. Ein eigener Zähler sorgt für eine eindeutige Erfassung.
Wie können Verwaltungen beim Allgemeinstrom sparen?
Verwaltungen können die Kosten für den Allgemeinstrom auf zwei Arten senken: indem sie den Stromverbrauch reduzieren und den Strombezug wirtschaftlich optimieren. In der Praxis bieten sich dafür verschiedene Maßnahmen an:
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Häufige Fragen zum Allgemeinstrom
Der Strom für alle gemeinschaftlich genutzten Anlagen: Treppenhaus- und Außenbeleuchtung, Aufzug, Heizungspumpe, Tiefgaragentor, Klingel- und Gegensprechanlage, Lüftung sowie zunehmend gemeinschaftliche Wallboxen. Nicht dazu gehört der Strom in den einzelnen Wohnungen.
Betriebsstrom ist der Strom, den eine technische Anlage zum Betrieb braucht, vor allem die Heizung (Brenner, Pumpen, Steuerung); er gehört in die Heizkostenabrechnung. Allgemeinstrom umfasst die übrigen Gemeinschaftsanlagen und wird über den Umlageschlüssel der WEG verteilt.
Ja, soweit es sich um Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung handelt und der Mietvertrag die Umlage vorsieht. Beleuchtungsstrom ist zum Beispiel nach § 2 Nr. 11 BetrKV umlagefähig. Die Verteilung erfolgt in der Regel nach Wohnfläche.
Nein. Der Allgemeinstrom darf nur für die Gemeinschaftsanlagen verwendet werden. Wer an einer Gemeinschaftssteckdose dauerhaft privat Strom entnimmt, belastet zu Unrecht alle Eigentümer. Hier hilft eine klare Kennzeichnung oder ein abrechenbarer Zwischenzähler.
Standardmäßig nach Miteigentumsanteilen, sofern die Gemeinschaft per Beschluss keinen abweichenden Schlüssel festgelegt hat. Ein verbrauchsabhängiger Schlüssel ist möglich, wenn Zwischenzähler die Verbräuche erfassen.
Häufig ja. Der Allgemeinstrom ist ein eigener Liefervertrag, der sich unabhängig vom Haushaltsstrom optimieren lässt. Gerade bei mehreren Liegenschaften bringt eine gebündelte Beschaffung spürbare Einsparungen.
Nein. Gesetzlich ist ein separater Allgemeinstromzähler nicht vorgeschrieben. In der Praxis verfügen die meisten Wohnungseigentümergemeinschaften jedoch über einen eigenen Zähler für den Allgemeinstrom. Er ermöglicht eine eindeutige Erfassung des Stromverbrauchs der gemeinschaftlichen Anlagen und vereinfacht die Abrechnung erheblich. Fehlt ein separater Zähler, muss der Verbrauch nachvollziehbar ermittelt oder geschätzt werden, was den Verwaltungsaufwand erhöht und zu Unstimmigkeiten führen kann.
Da der Allgemeinstrom in der Regel über einen eigenen Zähler und einen separaten Stromliefervertrag läuft, kann die WEG den Energieversorger unabhängig von den Stromverträgen der einzelnen Wohnungen wechseln und so von günstigeren Konditionen profitieren.
Fazit – Ihr nächster Schritt
Allgemeinstrom ist ein dauerhafter Posten in jeder WEG-Abrechnung, und einer, bei dem Verwaltungen mit klarer Abgrenzung, einem fairen Umlageschlüssel und optimierter Strombeschaffung konkret Geld sparen können. Wer die Abgrenzung zum Betriebsstrom sauber hält und den Liefervertrag regelmäßig prüft, vermeidet Streit in der Eigentümerversammlung und senkt die Nebenkosten.